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05 febbraio 2021

I diritti immobiliari reali

I diritti immobiliari reali: proprietà godimento garanzia

Proprietà, godimento, garanzia

Il Codice civile italiano disciplina i cosiddetti diritti reali immobiliari, che seguono il bene a prescindere da chi ne sia il proprietario. Ad esempio, il proprietario di una casa sarà titolare dell’eventuale diritto di usufrutto insito sulla stessa finché non la venderà. Dopodiché anche questo diritto reale, oltre alla casa, sarà trasferito al nuovo proprietario.
I diritti reali hanno le seguenti caratteristiche:

•  tipicità: possono essere considerati diritti reali solo quelli tipizzati, ossia non se ne possono creare di nuovi rispetto a quelli definiti dal legislatore;

•  immediatezza: ognuno può godere dei propri diritti reali in modo diretto senza doversi avvalere della cooperazione di altri soggetti, come avviene ad esempio per i diritti di credito, in cui per soddisfare l’interesse è necessaria la collaborazione del debitore;

•  assolutezza: i diritti possono essere fatti valere nei confronti di tutti, non solo davanti all’alienante, e senza alcuna ingerenza;

•  seguito: il diritto reale è collegato al bene e non al proprietario.

 

Tipi di diritti reali immobiliari

Esistono tre diverse macrocategorie di diritti reali: di proprietà, di godimento e di garanzia.

DIRITTO DI PROPRIETÀ 
Si tratta del diritto reale immobiliare per eccellenza in quanto consente di godere dell’immobile in modo pieno ad esclusivo, seppur nel rispetto dell’ordinamento giuridico (Art. 832 C.C.).

DIRITTI REALI DI GODIMENTO
Sono diritti reali che consentono l’utilizzo immediato e pieno di un bene di proprietà di altro soggetto. Sono anche detti “diritti reali minori” perché più limitati rispetto al diritto di proprietà e perché possono avere una scadenza. Ad esempio, se il titolare di diritto di usufrutto su un immobile successivamente ne diventa proprietario, il diritto reale di proprietà prevarrà sul diritto reale minore.
Qualunque diritto reale di godimento si estingue in automatico se per 20 anni si è verificata la situazione del “non uso”.
Sono diritti reali godimento: il diritto di superficie, il diritto di uso, il diritto di usufrutto, l’enfiteusi, il diritto di abitazione, il diritto di servitù.

DIRITTI REALI DI GARANZIA
I diritti reali immobiliari di garanzia forniscono, come da loro definizione, una garanzia per un credito e sono i seguenti:

•  il diritto di pegno di solito è utilizzato per i beni mobili: il soggetto ottiene un finanziamento a fronte di un bene dato in garanzia (pegno), che gli verrà restituito al momento della restituzione del credito. In caso contrario il creditore potrà venderlo o chiederne al giudice la proprietà;

•  il diritto di privilegio speciale è una garanzia patrimoniale che la legge riconosce a tutela ad un credito “speciale”. Ad esempio, in caso di acquisto di una casa, il venditore diventa il principale creditore o “creditore privilegiato”;

•  il diritto di ipoteca è simile al diritto di pegno ma prevede, quale garanzia concessa, un bene immobile e non mobile. La maggior parte delle ipoteche immobiliari vengono date a garanzia del cosiddetto mutuo ipotecario: l’acquirente di un immobile, per poter ottenere il finanziamento, darà lo stesso quale garanzia al proprio Istituto di Credito che, in tal modo, acquisterà il privilegio di poter accedere alla ripartizione del prezzo di vendita qualora si decida di procedere con il pignoramento e la vendita forzata del bene. Questa appena descritta è l’ipoteca volontaria (costituita per volontà delle parti). L’ipoteca può essere anche legale (disposta in casi tassativi dalla legge) e giudiziale (stabilita da un provvedimento dell’autorità giudiziale).

 

Ipoteca: Cancellazione, Reiscrizione e Rinnovazione

La scadenza dell’ipoteca è disciplinata nel nostro ordinamento giuridico all’Art. 2847 C.C. ove si dispone che “l’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine”.

In altre parole, dopo la registrazione dell’ipoteca nei registri pubblici immobiliari, questa manterrà tutti i suoi effetti per i vent’anni successivi alla data della sua effettiva iscrizione.

Qualora il debitore saldi in anticipo il proprio debito, può essere cancellata prima della scadenza. La Cancellazione dell’ipoteca volontaria deve essere eseguita dal Conservatore dei Registri Immobiliari del luogo ove si trova l’immobile.
In alternativa, trascorsi 20 anni, l’ipoteca perderà completamente la sua efficacia e, pur restando annotata nei registri, risulterà prescritta e inutilizzabile in quanto viene perso il grado ricevuto in precedenza. Per questo motivo, la Rinnovazione deve essere effettuata prima che scada il termine di decorso dei vent’anni.  Qualora non si riesca a rispettare il termine, è possibile procedere con la Reiscrizione di ipoteca attraverso il deposito di una nuova formalità alla quale potrà essere assegnato un grado, e quindi un privilegio, diverso rispetto all’originaria ipoteca.

 

Le soluzioni Innolva 

Grazie allo specifico know-how in questo campo ed al supporto di operatori specializzati, con Innolva il cliente beneficia di vantaggi unici in termini di tempi e costi: controllo ed efficienza del processo, riduzione dei costi interni e snellimento delle attività a carico delle proprie risorse.

Innolva, nell’ambito dei Servizi Immobiliari agevola il cliente nelle attività di deposito di rinnovazioni e reiscrizioni ipotecarie ed effettua per suo conto la cancellazione delle ipoteche volontarie mediante comunicazione per via telematica secondo quanto stabilito dal Decreto Bersani (DL 31 gennaio 2007, n. 7 convertito in legge 2 aprile 2007, n. 40).

Il processo di cancellazione dell’ipoteca viene preso in carico totalmente o parzialmente, a partire dalla comunicazione di dati minimi e corretti, evitando al cliente tutte le difficoltà connesse all’interfacciamento con l’ufficio pubblico e al reperimento dei dati necessari alla corretta identificazione delle note di iscrizione dell’ipoteca.

 

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