Valutazioni immobiliari a garanzia di esposizioni creditizie: cosa c'è da sapere

Il valore di un bene lo fissa sempre il mercato, ma in molti casi è importante arrivati preparati a questo “momento della verità”. Essere in possesso di una stima o valutazione preliminare è di grande aiuto in molti frangenti, soprattutto se il bene in oggetto è di natura immobiliare.

Se si è il venditore o il compratore, una corretta valutazione consente di non svendere o strapagare l’immobile oggetto della compravendita. Una perizia corretta si rivela però di estrema importanza anche nel caso in cui la transazione non debba necessariamente verificarsi. Basti pensare alle ipoteche, dove il bene è posto a garanzia e, se il debitore non va incontro a problemi, la garanzia non viene mai escussa. In questi casi affidarsi a una società di perizie immobiliari è obbligatorio, a meno che non si vogliano far correre rischi inutili alla propria azienda o alla propria professione.

Le linee guida per le perizie immobiliari

Le perizie immobiliari non richiedono solamente una grande expertise nel settore, ma anche la conoscenza di procedure e regolamenti. Soprattutto se il documento deve essere presentato in tribunale o utilizzato in ambito bancario
In questi casi la perizia deve rispettare determinati criteri stabiliti da standard quali l’IVS (International Valuation Standards) oppure dalle linee guida fissate dall’Associazione Bancaria Italiana (ABI).

 

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Le operazioni “preliminari” alla valutazione dell’immobile

Ogni indagine inizia con l’individuazione esatta del bene. Questo comporta il recupero di alcuni documenti quali visura catastale, estratti di mappa e planimetrie. Per quest’ultimo documento è necessario essere in possesso della delega del proprietario e della fotocopia del suo documento d’identità. Si tratta di operazioni relativamente semplici, soprattutto se ci si rivolge a società che hanno accesso diretto ai registri pubblici.

Una volta recuperate le informazioni necessarie, inizia la parte più difficile. Innanzitutto bisogna vedere se l’immobile presenta incongruenze rispetto ai documenti. In seconda battuta si procede alla determinazione di parametri quali il “carattere della domanda e dell’offerta”, la “fase del mercato immobiliare” e la determinazione del segmento di mercato al quale appartiene il bene oggetto di perizia.

La stima del valore dell’immobile

Espletate queste operazioni preliminari, arriva il passaggio più importante e più delicato di ogni perizia: l’attribuzione di un valore all’immobile.

Le linee guida dell’ABI prevedono due metodi: quello “finanziario o reddituale”, che è basato sulla “capitalizzazione del reddito degli immobili”, e il “metodo dei costi” che si basa sulle stime del valore dell’area edificata e del costo di ricostruzione del fabbricato esistente, eventualmente deprezzato per la vetustà e per l’obsolescenza.

L’operazione diventa ancora più complessa quando il numero degli immobili da valutare è alto, come nel caso di cessioni di importanti portafogli immobiliari e dell’ordinaria attività di erogazione di mutui. Oppure quando oltre alla stima immobiliare servono anche altre informazioni, ad esempio operazioni di data enrichment e data quality massivi su proprietà immobiliari.

Se per valutare l’immobile di un privato è sufficiente l’esperienza di un agente immobiliare, in questi ultimi casi è necessaria la competenza di una squadra di professionisti come quella di Innolva. Ed è necessario a maggior ragione se chi richiede una valutazione lo fa per mitigare il rischio di credito, cioè per accertarsi che il debitore abbia sufficienti beni da aggredire nel caso in cui non onori un debito.

 

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I requisiti di una buona società di perizie

Oltre alle competenze, una società di perizie immobiliari per banche deve essere dotata di efficienti strumenti tecnologici per accedere ai documenti presenti nelle banche dati pubbliche, come per esempio quella delle Camere di Commercio o del Catasto, e di determinati requisiti etici. Nel documento dell’ABI “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” si legge infatti chiaramente: “La stima del valore di mercato di un immobile e dei valori diversi dal valore di mercato deve essere svolta da periti competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione siano chiari, non fraintendibili e contenenti tutti gli elementi necessari per la corretta interpretazione della valutazione stessa”. E quando il documento dell’Associazione Bancaria Italiana parla di “periti competenti” fa riferimento a professionisti iscritti all’Albo dei Geometri, all’Ordine degli Ingegneri e all’Ordine degli Architetti.

I vantaggi offerti da un’agenzia come Innolva

Spesso le informazioni di tipo immobiliare necessarie ad aziende, banche e istituti di credito non si limitano alla semplice perizia immobiliare. A seconda delle necessità possono servire anche documenti come rapporti di catasto e conservatoria, relazioni immobiliari ipotecarie, visure ventennali, certificazioni notarili sostitutive, cancellazioni e rinnovazioni ipotecarie o supporto specifico nella determinazione del grado di ipoteca dell’immobile. In tutti questi casi rivolgersi ad una società privata come Innolva offre numerosi vantaggi, oltre all’accuratezza e alla professionalità con cui redige le perizie immobiliari. L’azienda o il professionista che si rivolgono a Innolva possono ottenere tutti i dati di cui hanno bisogno in un unico documento che, se necessario, viene aggiornato in tempo reale. In questo campo, infatti, la velocità è un elemento fondamentale, sia nel caso in cui si voglia cogliere un’occasione, sia nel caso in cui l’obiettivo sia esattamente l’opposto: cioè evitare un pericolo. Innolva offre infine una qualità ufficialmente riconosciuta, grazie alle certificazioni UNI EN CEI ISO/IEC 27001:2017 e UNI EN ISO 9001:2015.

 


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