Informazioni immobiliari, l’ABC dal Catasto alla Conservatoria

Oggi più che mai un’azienda può aver bisogno di ottenere una serie di informazioni relative agli immobili di clienti o partner commerciali, a garanzia di un prestito, un mutuo o una linea di credito. Lo scopo è prevenire eventuali insolvenze, perdite economiche ed eventuali danni finanziari conseguenti. Per questo è opportuno, prima di concludere qualsiasi operazione, effettuare un’attenta verifica sulle garanzie immobiliari della controparte. I vantaggi sono molteplici, anche in termini di riduzione del rischio e miglioramento della qualità del proprio portafoglio clienti.

Gli strumenti utili a valutare la solidità patrimoniale di un partner sono molteplici:
● Visure catastali 
● Visure con protesti 
● Visure ipotecarie 
● Pregiudizievoli di conservatoria 
● Beni immobili a garanzia

Catasto e Conservatoria, ogni ufficio ha le sue competenze

Le due principali fonti di informazioni ufficiali per le aziende sono il Catasto e la Conservatoria. Premesso che i passaggi di proprietà degli immobili vengono comunicati sia al Catasto che alla Conservatoria, all’Ufficio del Catasto si possono chiedere documenti utili solo a scopo fiscale. Quest’ufficio previsto dall’ordinamento italiano è più indicato quando si vogliono conoscere, attraverso una visura catastale, i dati per ricavare l’importo fiscale riconducibile al patrimonio messo a garanzia (ad esempio, valore dell’IMU e dichiarazione dei redditi).

Diverso il ruolo della Conservatoria, presso la quale si registrano i passaggi di proprietà, ed è sempre aggiornata su ogni operazione relativa a diritti reali (compravendite, ipoteche, pignoramenti, ecc.). Pertanto, se si vuole verificare la proprietà di un immobile, risulta decisamente più conveniente ricorrere alla visura ipotecaria, erogata dalla Conservatoria. La conservatoria, a differenza del Catasto, fornisce prova certa della titolarità giuridica di un immobile in capo a un soggetto, persona fisica o giuridica.

Gli strumenti per accertamenti sugli immobili

La visura ipotecaria serve a conoscere tutto ciò che c’è da sapere circa un atto che ha avuto come oggetto un bene immobile. Presso i registri della Conservatoria, quindi, è possibile trovare tutte le operazioni giuridiche compiute su un determinato immobile (donazione, compravendita, ipoteca, usufrutto, servitù) per capire se un cliente è, per esempio, titolare o meno del cespite. 
Ad esempio, per conoscere la solidità creditizia di un contraente può essere utile sapere se risulti titolare di beni immobili e se sugli stessi gravino pesi o vincoli. Ed ecco che entra in azione un’ispezione ipotecaria, servizio erogato dalla Conservatoria, per accedere alla consultazione dei registri, delle note e dei titoli depositati nello stesso ufficio.

Nel corso degli accertamenti occorre sempre prestare attenzione alle pregiudizievoli di conservatoria. Si tratta di vincoli che gravano sui beni immobili, di cui è sempre meglio essere al corrente prima di procedere con l’acquisto o alla valutazione della solidità di un soggetto. Per questo è sempre consigliabile per l’impresa effettuare uno screening volto a verificare se nel corso dell’anno di controllo vengono pubblicati eventi pregiudizievoli sull’immobile.

Visura o certificato catastale: quale scegliere?

La visura catastale è un documento che contiene una serie di dati ufficiali sulle proprietà immobiliari di un soggetto, sia esso persona fisica sia giuridica: dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati) e dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili. Le informazioni catastali sono pubbliche e tutti possono richiederle, a eccezione di alcuni dati la cui consultazione viene limitata solo alle persone aventi diritto - proprietari e loro delegati.

Un altro strumento erogato dal Catasto è il certificato catastale, ovvero una visura catastale certificata dall’Ufficio, che fornisce i dati identificativi e reddituali di terreni e fabbricati e i dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie dei beni immobili.
Sia la visura che il certificato catastale sono documenti con valore ufficiale, in quanto rilasciati dagli uffici del Catasto dell'Agenzia delle Entrate. L’unica differenza sta nel fatto che il certificato catastale ha anche valore legale, in quanto è un documento protocollato, timbrato e rilasciato in bollo dagli Uffici dell'Agenzia delle Entrate.

Informazioni immobiliari: utili al recupero, fondamentali per il monitoraggio

Sia le informazioni del Catasto che quelle della Conservatoria si possono utilizzare in modo diversificato. L’azienda può usarle sia in fase preventiva, per esempio quando è il momento di verificare la sussistenza di eventuali proprietà a garanzia di un prestito, sia in fase ex-post, quando è necessario recuperare un credito. 
Importantissima per questi motivi è la valutazione preliminare sulla solvibilità del debitore. A supporto delle aziende che effettuano con frequenza o con continuità valutazioni immobiliari sui partner, si può ricorrere anche a servizi di reporting che forniscono l’insieme delle informazioni immobiliari di un soggetto estratte in tempo reale dalle fonti ufficiali e riorganizzate in un unico documento. Uno strumento molto utile per prevenire situazioni di crisi e il ricorso a un’azione legale dai costi decisamente variabili.